存量房貸利率加點(diǎn)部分能否下調(diào)?

　　多地首套房貸利率一降再降存量房貸業(yè)主面臨“高位站崗”

　　江蘇購房者張先生2021年10月在昆山購房后，在某國有大行辦理首套房貸款，貸款金額120萬元，30年期，利率為6.4%(LPR加點(diǎn)175個(gè)基點(diǎn))。三個(gè)月后，蘇州的首套房貸利率就下調(diào)至5%以下。隨著LPR的下調(diào)和房貸政策的放寬，目前蘇州主流銀行的首套房貸利率已降至最低4.1%。這意味著，張先生如果晚一年買房，房貸利率就能少2.3個(gè)百分點(diǎn)，120萬元的貸款每月月供能少1700多元。近日，張先生在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)留言，希望銀行能給他這樣的房貸老客戶也降降利率。

　　張先生的情況并非個(gè)例。“希望有關(guān)部門早日出臺(tái)降低存量房貸利率加點(diǎn)的政策，減輕我們的生活壓力。”去年以來，全國各地大批存量房貸客戶在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)言表示。北京青年報(bào)記者注意到，這些購房者大都在2019年至2021年的利率高位期間買房，加點(diǎn)超過100個(gè)基點(diǎn)，貸款年利率多在6%以上?！　‖F(xiàn)狀

　　存量房貸加點(diǎn)部分不變新老房貸利率差距越來越大

　　2019年8月，根據(jù)國務(wù)院部署，人民銀行改革完善LPR形成機(jī)制，LPR已經(jīng)成為金融機(jī)構(gòu)貸款定價(jià)的主要參考。當(dāng)年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。2020年8月，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換也如期完成。根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，存量個(gè)人房貸累計(jì)轉(zhuǎn)換28.3萬億元、6430萬戶，轉(zhuǎn)換比例99%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)。根據(jù)合同約定，存量房貸客戶每年的實(shí)際房貸利率只與利率重定價(jià)日前最近一期的LPR有關(guān)，但是加點(diǎn)部分就不能再變化。

　　北青報(bào)記者去年底曾對讀者進(jìn)行了一個(gè)小調(diào)查。42位來自全國15個(gè)省市自治區(qū)的讀者反饋的信息顯示，只有兩位廣東的讀者選擇了固定利率，分別為5.135%和5.88%，其余40位讀者都選擇了浮動(dòng)利率，其中只有1人的加點(diǎn)數(shù)是負(fù)值，為-39個(gè)基點(diǎn);有9人的加點(diǎn)數(shù)在20至65個(gè)基點(diǎn)之間;有10人的加點(diǎn)數(shù)在108至130個(gè)基點(diǎn)之間，20人的加點(diǎn)數(shù)都超過130個(gè)基點(diǎn)，最高達(dá)到180個(gè)基點(diǎn)。

　　去年LPR已累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。即便如此，這30位讀者今年適用的最新利率依然在5.38%至6.10%的高位(目前最新的5年期以上LPR為4.3%)。

　　另一邊，新購房的首套房貸客戶的利率卻一降再降。2022年以來，多地房地產(chǎn)市場下行壓力加大。作為提振需求、促進(jìn)市場回暖的有力抓手，房貸利率政策多次調(diào)整優(yōu)化。房貸老客戶與新購房客戶的利率差距將進(jìn)一步拉大。

　　今年1月，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長效機(jī)制正式建立。根據(jù)最新通知，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

　　貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，首套房貸利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個(gè)基點(diǎn)和93個(gè)基點(diǎn)。截至1月16日監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，首套房貸利率低于4.1%的城市共11個(gè)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2022年12月30日，全國已有近30個(gè)城市將首套房貸利率降至4%以下，部分城市貸款利率降至歷史低位。據(jù)了解，已有不少城市的首套房貸利率下限降至3.7%至3.9%的水平。

　　值得一提的是，目前新房貸利率下調(diào)的城市基本集中在三四線城市和部分房地產(chǎn)市場庫存壓力大的二線城市，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市特別是一線城市目前房貸利率政策并沒有明顯松動(dòng)。這意味著，大量存量房貸客戶不僅是利率“高位站崗”，房價(jià)也買在了高點(diǎn)。

　　調(diào)查

　　房貸老客戶扎堆提前還貸部分銀行對此有額度控制

　　面對新老房貸利率的巨大差異，存量房貸客戶也在想方設(shè)法降低自己的“損失”。然而，當(dāng)很多客戶同時(shí)決定提前還貸時(shí)，銀行就應(yīng)接不暇了。

　　“提前還貸太難了，打電話去銀行說四月以后再來電預(yù)約。”

　　“去年11月就申請了，今年2月4日才還上，多交了4個(gè)月利息。”

　　“每天下午兩點(diǎn)蹲守銀行APP搶提前還貸額度，一個(gè)星期都無功而返。”

　　“當(dāng)初利率5.35%，現(xiàn)在只有3.8%。去年10月4日申請?zhí)崆斑€貸，一直沒有動(dòng)靜。今年1月，打電話給銀行，又說春節(jié)后。我打了監(jiān)管投訴電話后，終于在2月5日還款成功了。”

　　北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，各大社交平臺(tái)都有不少網(wǎng)友表示遇到“提前還貸難”。根據(jù)大家的分享，不同地區(qū)不同銀行處理提前還款的時(shí)間差異較大，但排隊(duì)時(shí)間基本都在1個(gè)月以上，3個(gè)月算正常，最慢的要等到今年七八月才有可能扣款。北京某銀行工作人員告訴北青報(bào)記者，客戶集中大量提前還款，會(huì)打亂銀行網(wǎng)點(diǎn)的貸款業(yè)務(wù)計(jì)劃，影響銀行的正常經(jīng)營，所以銀行會(huì)進(jìn)行額度控制。如果支行的提前還款額度已經(jīng)用光，客戶就只能等待新的額度釋放。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，近期住房貸款“提前還款潮”有多方面原因。近年來，受經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對未來預(yù)期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，2022年以來，我國金融市場波動(dòng)加劇，普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，也選擇將原來用于投資的部分資金用于提前還款。此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。以鄭州為例，最新的房貸利率已經(jīng)進(jìn)入3時(shí)代，但2021年左右存量房貸利率高達(dá)6%至7%。

　　據(jù)了解，對于張先生提出的下調(diào)加點(diǎn)的要求，其貸款銀行曾回復(fù)表示，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行市場化利率，受國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控，央行、銀監(jiān)等部門出臺(tái)的政策影響而上下波動(dòng)。2021年下半年樓市火爆，同時(shí)個(gè)人住房貸款規(guī)模受限國家宏觀政策調(diào)控，導(dǎo)致利率上漲;去年以來，受居民購房意愿下降、國家政策調(diào)控等因素影響，房地產(chǎn)市場整體需求回落，個(gè)人住房貸款利率隨之下降。張先生6.4%的房貸利率為銀行在客戶需求時(shí)點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場實(shí)際情況結(jié)合首套剛需房利率政策制定，也受當(dāng)?shù)劂y行同業(yè)協(xié)會(huì)約束。

　　說法

　　銀行：存量房貸利率加點(diǎn)下調(diào)難度較大

　　“只要房貸利率高于理財(cái)利率，且居民預(yù)期房價(jià)下跌，提前還貸的動(dòng)機(jī)就一直會(huì)存在。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸的壓力仍然較大，如果降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。

　　更多銀行人士分析指出，存量房房貸利率加點(diǎn)重新調(diào)整的可能性不大，因?yàn)閷︺y行營收的壓力會(huì)非常大。根據(jù)央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，去年末個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。粗略計(jì)算，存量房貸利率加點(diǎn)統(tǒng)一下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，銀行業(yè)一年減少的利息就高達(dá)數(shù)千億元。

　　而從操作層面看，下調(diào)存量房貸利率也非常復(fù)雜。因?yàn)榉抠J客戶的利率并非統(tǒng)一制定，個(gè)體差異很大，與個(gè)人征信密切相關(guān)，此外全國各地區(qū)的市場情況也各不相同。調(diào)整存量利率，意味著一些銀行可能需要再對征信進(jìn)行核查，工作量非常大。

　　光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰指出，2017年后，為遏制房價(jià)快速上漲，按揭貸款利率開始系統(tǒng)性高于貸款基準(zhǔn)利率，對于首套購房者也不例外。2017年至2018年，新發(fā)生按揭貸款利率由基準(zhǔn)利率打折低位大幅上行123個(gè)基點(diǎn)至5.55%，2019年至2021年在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。通過對2009年以來發(fā)放的按揭貸款進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放，其中2017年至2021年的利率高位時(shí)期，測算存量余額為28.5萬億，占比達(dá)73%左右。

　　王一峰認(rèn)為，受疫情持續(xù)影響，部分居民資產(chǎn)負(fù)債表受損，高利率按揭一方面降低了居民資產(chǎn)負(fù)債表的安全性，另一方面也不利于消費(fèi)的恢復(fù)。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)消費(fèi)、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實(shí)意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進(jìn)而促進(jìn)按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進(jìn)住房盡快復(fù)蘇。

　　但他同時(shí)表示，從現(xiàn)實(shí)操作的角度來說，存量房利率下調(diào)存在一定難度。首先，各個(gè)城市目前利率不統(tǒng)一，如果要降，怎么降是個(gè)問題，以及可能還要與貸款人簽訂補(bǔ)充合同。最后，降低存量房利率還可能會(huì)影響到銀行自身經(jīng)營的穩(wěn)定性。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，當(dāng)前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題?？杉涌煲龑?dǎo)5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　新老房貸利率不同

　　月供相差超1400元

　　河南省洛陽市的馬女士于2021年6月份貸款買房，首套房貸利率為6.37%。

　　去年以來，房貸利率持續(xù)下降，目前洛陽首套房貸利率最低為4.1%，比馬女士當(dāng)時(shí)的貸款利率低了2.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　以貸款100萬、30年采用等額本息方式償還為例，6.37%的房貸利率之下月供是6235.43元，4.1%的房貸利率下每個(gè)月月供是4831.98 元，相差超過1400元。
　　文章來源：http://www.cjgs.cn/html/dichan/2023_02/06/207535.html

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